Pignoramento immobiliare: come fermarlo con il saldo e stralcio o la Legge 3/2012
Ti è stato notificato il pignoramento della casa? Prima dell'asta c'è tempo per agire, ma ogni mese conta. Le strade sono tre: trattare con il creditore un saldo e stralcio, convertire il pignoramento in una somma da pagare a rate, oppure, quando i debiti sono troppi, una procedura di sovraindebitamento ex Legge 3/2012. Ti aiutiamo a capire quale è possibile nel tuo caso e la seguiamo noi.
Cosa succede dopo il pignoramento della casa
Il pignoramento immobiliare è l'atto con cui il creditore, di solito la banca del mutuo o una società che ha comprato il credito, vincola la casa per farla vendere all'asta. Dopo la notifica e la trascrizione il creditore chiede la vendita, il giudice nomina un esperto che stima l'immobile e un custode, e poi fissa l'udienza in cui dispone la vendita. Tra la notifica e la prima asta passano in genere diversi mesi: è il tempo utile per cercare una soluzione.
Più si aspetta, meno strade restano aperte. La conversione del pignoramento, per esempio, va chiesta prima che il giudice disponga la vendita. E man mano che la procedura va avanti crescono le spese, che alla fine finiscono comunque a carico del debitore.
Le tre strade per fermare il pignoramento immobiliare
| Strada | Quando conviene | Cosa serve |
|---|---|---|
| Saldo e stralcio immobiliare | Il debito è con uno o pochi creditori, spesso un credito ceduto, e puoi mettere insieme una somma | Una somma, anche con l'aiuto di un familiare, o la vendita concordata della casa a un prezzo che soddisfi il creditore |
| Conversione del pignoramento | Il debito è inferiore al valore della casa e hai un reddito per pagare le rate | Almeno un sesto dei crediti e delle spese subito, il resto fino a 48 rate mensili |
| Procedura di sovraindebitamento | I debiti sono tanti e il reddito non basta per pagarli tutti | I requisiti della procedura e un piano sostenibile, con l'Organismo di composizione della crisi |
Il saldo e stralcio immobiliare
Il saldo e stralcio funziona anche con un pignoramento in corso. Molti crediti ipotecari vengono venduti a società specializzate che li comprano a una frazione del valore: per loro un accordo con un incasso certo e in tempi brevi può valere più di un'asta che si ripete al ribasso. Prepariamo la proposta partendo dai numeri: valore di stima della casa, ribassi probabili alle aste, spese della procedura, altri creditori intervenuti.
La somma può arrivare dai tuoi risparmi, da un aiuto familiare o da un finanziamento a un parente. In altri casi si concorda con il creditore la vendita della casa a un acquirente individuato da te, a un prezzo che chiude il debito, evitando l'asta. Con l'accordo scritto e il pagamento, il creditore rinuncia alla procedura e si chiede la cancellazione del pignoramento e dell'ipoteca.
Attenzione agli altri creditori
La procedura esecutiva si chiude quando rinunciano il creditore che ha pignorato e gli altri creditori intervenuti con un titolo esecutivo. Prima di firmare verifichiamo nel fascicolo chi è intervenuto, così l'accordo non lascia aperta la porta a un'altra vendita.
La conversione del pignoramento
Se il debito è inferiore al valore della casa, la legge permette di sostituire l'immobile con una somma di denaro (art. 495 c.p.c.). Si deposita almeno un sesto dei crediti e delle spese, e il giudice può concedere di pagare il resto a rate mensili fino a 48 mesi. L'istanza va presentata prima che sia disposta la vendita, e saltare le rate fa riprendere la procedura: per questo va valutata sui numeri veri del tuo bilancio familiare.
Le procedure di sovraindebitamento ex Legge 3/2012
Quando i debiti sono troppi rispetto al reddito, il saldo e stralcio con un solo creditore non basta. Le procedure di sovraindebitamento ex Legge 3/2012, oggi nel Codice della crisi, permettono di mettere ordine in tutti i debiti davanti al giudice:
- con il piano del consumatore si può chiedere al giudice di sospendere le esecuzioni che mettono a rischio il piano, e si può prevedere di continuare a pagare il mutuo sulla prima casa;
- con il concordato minore, per chi ha o ha avuto un'attività, valgono misure protettive simili;
- con la liquidazione controllata le esecuzioni individuali si fermano, ma la casa viene venduta dentro la procedura e al termine si può ottenere l'esdebitazione.
Nelle procedure di sovraindebitamento lo studio lavora come advisor su tutto il percorso. I costi sono spiegati nella pagina su quanto costa il sovraindebitamento.
Hai ricevuto il pignoramento della casa?
Mandaci l'atto e dicci a che punto è la procedura. In una consulenza con un nostro professionista ti diciamo quali strade sono ancora aperte e cosa conviene fare adesso.
Se ci sono motivi per opporsi
A volte il pignoramento ha vizi che si possono far valere davanti al giudice, per esempio sul titolo, sui conteggi o sulle notifiche. Ne parliamo nella pagina sull'opposizione al pignoramento immobiliare. L'opposizione, quando è fondata, può anche dare più forza alla trattativa.
Domande frequenti
Riferimenti normativi
- Art. 495 c.p.c. (conversione del pignoramento)
- Art. 624-bis c.p.c. (sospensione su istanza delle parti)
- Art. 629 c.p.c. (estinzione per rinuncia agli atti)
- Artt. 67, 70 e 78 D.Lgs. 14/2019 (ristrutturazione dei debiti del consumatore e concordato minore)
- Artt. 150 e 270 D.Lgs. 14/2019 (liquidazione controllata, divieto di azioni esecutive individuali)
I tempi e le possibilità dipendono dallo stato della procedura esecutiva: vanno verificati sugli atti e sul fascicolo. Non promettiamo risultati: il saldo e stralcio richiede il consenso dei creditori e le procedure di sovraindebitamento la decisione del giudice.
Contenuto a cura dello studio Scudo Consumatori, aggiornato al 7 ottobre 2026.