Casa all'asta: come salvarla. Pignoramento immobiliare, cosa fare e quando

Le fasi del pignoramento immobiliare

Capire a che punto è la procedura è il primo passo, perché da lì dipende cosa si può ancora fare. In sintesi:

Tra una fase e l'altra passano in genere mesi. È tempo prezioso, a patto di non restare fermi in attesa che succeda qualcosa.

Conversione del pignoramento: pagare a rate e fermare l'asta

Con la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) chiedi al giudice di sostituire la casa con una somma di denaro pari ai crediti del creditore che procede e dei creditori intervenuti, più interessi e spese. Con la domanda devi versare almeno un sesto dell'importo; per il resto il giudice può concedere fino a 48 rate mensili.

• va chiesta prima che il giudice disponga la vendita, e una sola volta;
• il debito da coprire comprende anche i creditori intervenuti, non solo la banca che ha pignorato;
• se paghi una rata con oltre 30 giorni di ritardo perdi il beneficio, e le somme versate restano nella procedura.

Conviene quando il debito complessivo è sostenibile in quattro anni. Se non lo è, meglio puntare su una trattativa o su una procedura di sovraindebitamento.

Sospensione concordata dell'esecuzione

L'art. 624-bis c.p.c. consente al giudice di sospendere il processo fino a 24 mesi, una sola volta, se lo chiedono tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, sentito il debitore. L'istanza si può presentare fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte d'acquisto. Di solito è lo strumento con cui si dà tempo a un accordo già avviato con i creditori: per ottenerla bisogna prima convincerli.

Opposizione al pignoramento immobiliare: quando ha senso

Le opposizioni servono a contestare l'esecuzione davanti al giudice, non a guadagnare tempo. Con l'opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.) contesti il diritto del creditore di procedere: ad esempio un titolo nullo o inesistente, un credito già pagato o prescritto, un creditore che non dimostra di avere acquistato il credito. Con l'opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) contesti vizi formali degli atti, entro 20 giorni dalla loro notifica o conoscenza.

Una volta disposta la vendita, l'opposizione all'esecuzione di regola non è più ammessa, salvo che si fondi su fatti successivi o che tu non abbia potuto proporla prima per causa a te non imputabile. Anche per questo i tempi contano. Le opposizioni sono atti giudiziali e sono seguite dai nostri avvocati convenzionati, specializzati in esecuzioni e a tariffe calmierate; noi prepariamo l'analisi del contratto e dei conteggi, che spesso è la base dell'opposizione. Se l'esecuzione nasce da un decreto ingiuntivo, leggi anche la pagina sull'opposizione al decreto ingiuntivo.

Saldo e stralcio con la banca o il servicer

Molti mutui in sofferenza sono stati ceduti a fondi che li hanno comprati a una frazione del loro valore e li fanno gestire da un servicer. Per loro un incasso certo e rapido vale spesso più di un'asta lunga e incerta, magari andata deserta più volte. È lo spazio in cui si costruisce un saldo e stralcio: il creditore accetta una somma inferiore al debito e rinuncia alla procedura.

La somma può arrivare da risparmi, dall'aiuto di familiari o dalla vendita della casa a un acquirente trovato da te, a un prezzo migliore di quello d'asta. Prima di trattare facciamo la perizia econometrica del mutuo e verifichiamo la cessione del credito: ogni irregolarità trovata pesa nella trattativa. L'accordo va messo per iscritto e deve prevedere la rinuncia agli atti esecutivi e la liberazione dal debito residuo.

Le procedure di sovraindebitamento: misure protettive e sospensione dell'asta

Quando i debiti sono più di quanto il reddito possa sostenere, le procedure di sovraindebitamento ex Legge 3/2012, dal 15 luglio 2022 disciplinate dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs. 14/2019, aggiornato dal correttivo D.Lgs. 136/2024), possono incidere anche sull'asta.

• Ristrutturazione dei debiti del consumatore: il giudice, su richiesta, può sospendere le esecuzioni che potrebbero compromettere il piano (art. 70). Se sei in regola con il mutuo della prima casa, o il giudice lo autorizza, il piano del consumatore può prevedere di continuare a pagare le rate del mutuo e di ridurre gli altri debiti (art. 67).
• Concordato minore: per chi ha anche debiti d'impresa o professionali, con il divieto di azioni esecutive disposto dal giudice (art. 78).
• Liquidazione controllata: le esecuzioni individuali si fermano, ma la casa viene venduta nella procedura. Alla fine si può chiedere l'esdebitazione, con le eccezioni dell'art. 278 del Codice.

Nessuna di queste è automatica: servono i requisiti, una proposta credibile e un deposito fatto in tempo. Ne parliamo in una consulenza con un nostro professionista, e dopo l'incarico lo verifichiamo sui documenti.

Cosa non fare se la casa è all'asta