Casa all'asta: come salvarla con il saldo e stralcio o la Legge 3/2012
È arrivato l'avviso di vendita e la tua casa sta per andare all'asta? Finché la casa non è aggiudicata ci sono ancora strade da percorrere: un saldo e stralcio immobiliare con il creditore, la sospensione concordata della vendita o, quando i debiti sono troppi, una procedura di sovraindebitamento ex Legge 3/2012. Il tempo però è poco: prima ti muovi, più possibilità hai.
Quanto tempo hai prima dell'asta
Quando il giudice dispone la vendita, viene pubblicato un avviso con la data dell'asta, il prezzo base e il termine per le offerte. Da quel momento i tempi diventano stretti, ma non è detto che sia finita: se la prima asta va deserta, se ne fissa un'altra a un prezzo più basso, e il creditore vede ridursi quello che incasserà. È proprio questo che rende possibile una trattativa.
| Fase | Cosa si può fare |
|---|---|
| Pignoramento notificato | Tutte le strade sono aperte: saldo e stralcio, conversione del pignoramento, sovraindebitamento, eventuale opposizione |
| Vendita disposta, asta fissata | Saldo e stralcio con i creditori, sospensione concordata fino a 24 mesi, procedure di sovraindebitamento |
| Asta deserta e ribassi | La trattativa spesso diventa più facile, perché il prezzo atteso dal creditore scende |
| Casa aggiudicata | Per chiudere con una rinuncia serve anche il consenso dell'aggiudicatario: i margini sono molto ridotti |
Il saldo e stralcio immobiliare prima dell'asta
Spesso il credito ipotecario è stato venduto dalla banca a una società specializzata, che lo ha comprato a una frazione del valore. Per il creditore un incasso sicuro oggi può valere più di un'asta incerta tra mesi, con ribassi e spese. Prepariamo la proposta di saldo e stralcio sui numeri della procedura: valore di stima, prezzo base, ribassi alle aste successive, spese, altri creditori intervenuti.
La somma può arrivare da risparmi, dall'aiuto di un familiare o da un finanziamento chiesto da un parente. In altri casi si concorda con il creditore la vendita della casa a un acquirente scelto da te, prima dell'asta, a un prezzo che chiude il debito. Con l'accordo scritto e il pagamento i creditori rinunciano alla procedura, l'asta salta e si chiede la cancellazione del pignoramento e dell'ipoteca.
La sospensione concordata
Se la trattativa ha bisogno di tempo, il creditore che procede e gli altri creditori con titolo esecutivo possono chiedere insieme al giudice di sospendere la procedura, anche più di una volta, fino a un massimo di 24 mesi (art. 624-bis c.p.c.). L'istanza va presentata fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per le offerte. È uno strumento che si ottiene trattando, non un diritto del debitore.
Le procedure di sovraindebitamento ex Legge 3/2012
Quando oltre al mutuo ci sono finanziarie, carte, cartelle e altri debiti, salvare la casa con un solo accordo spesso non basta. Le procedure di sovraindebitamento ex Legge 3/2012, oggi nel Codice della crisi, guardano a tutti i debiti insieme:
- con il piano del consumatore si può chiedere al giudice di sospendere l'esecuzione sulla casa e prevedere di continuare a pagare il mutuo sull'abitazione principale, se ci sono le condizioni previste dalla legge;
- con il concordato minore, per chi ha o ha avuto un'attività, si possono chiedere misure protettive simili;
- con la liquidazione controllata le esecuzioni individuali si fermano e la casa viene venduta dentro la procedura; alla fine si può ottenere l'esdebitazione, cioè la cancellazione dei debiti che restano.
Nelle procedure di sovraindebitamento lo studio lavora come advisor su tutto il percorso, e prima di iniziare puoi chiedere il check-up sovraindebitamento.
La tua casa è all'asta?
Mandaci l'avviso di vendita e gli atti che hai ricevuto. In una consulenza con un nostro professionista vediamo subito quanto tempo c'è e quale strada è ancora possibile.
Cosa ci serve per valutare il tuo caso
- l'atto di pignoramento e, se c'è, l'avviso di vendita con la data dell'asta;
- la perizia di stima dell'immobile, che trovi nel fascicolo o sui portali delle vendite giudiziarie;
- il contratto di mutuo e le eventuali comunicazioni di cessione del credito;
- l'elenco degli altri debiti, con importi e creditori;
- il reddito della famiglia e l'eventuale somma che potresti mettere a disposizione.
Se ci sono vizi nella procedura, valutiamo anche l'opposizione al pignoramento immobiliare, che quando è fondata può rafforzare la trattativa.
Domande frequenti
Riferimenti normativi
- Art. 579 c.p.c. (chi può fare offerte)
- Art. 624-bis c.p.c. (sospensione su istanza delle parti)
- Art. 629 c.p.c. (estinzione per rinuncia agli atti, anche dopo l'aggiudicazione)
- Artt. 67 e 70 D.Lgs. 14/2019 (ristrutturazione dei debiti del consumatore, mutuo sulla prima casa e misure protettive)
- Artt. 150 e 270 D.Lgs. 14/2019 (liquidazione controllata)
Le possibilità dipendono dallo stato della procedura e dalle date dell'asta: vanno verificate sugli atti e sull'avviso di vendita. Non promettiamo risultati: il saldo e stralcio richiede il consenso dei creditori e le procedure di sovraindebitamento la decisione del giudice.
Contenuto a cura dello studio Scudo Consumatori, aggiornato al 7 ottobre 2026.